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中国房产:宏观微观两面看
作者:景玥    来源:新华房产    更新时间:2007-12-20
如果要评选中国近年来涨得最快的商品的话,住房一定是榜上有名。不过,中国住房究竟是怎样上涨的?哪些地方涨得最快?全国房价,前年如何,去年怎样,今年又是咋回事?那就不是人人都能了解清楚的了。  

    别人不了解,媒体就调查。让我们从宏观到微观,从一线城市到二线城市,做一个全景扫描吧。  

    宏观现状  

    根据国家统计局今年1月至9月房地产开发投资统计快报、70个大中城市房屋销售价格指数和40个重点城市房地产市场交易简报提供的数据分析,当前房地产市场运行呈现以下特点:  

    (一)市场需求旺盛。  

    今年1月至9月,全国商品住宅竣工面积同比增长11%,增幅比上月提高1个百分点;销售面积同比增长33.9%,其中,现房销售面积同比增长14.7%;期房销售面积同比增长42.9%。销售面积是竣工面积2.15倍,市场需求旺盛,供求矛盾比较突出。  

  
    (二)房价涨幅较高。  

    今年9月,全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨8.9%,涨幅比上月高0.7个百分点;环比上涨1.7%,涨幅比上月高0.3个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨10%,涨幅比上月高1个百分点。  

    (三)住房投资加快。  

    今年1月至9月,全国房地产开发完成投资16814亿元,同比增长30.3%。住宅完成投资同比增长32.8%,高于同期房地产投资增幅2.5个百分点。其中,90平方米以下住房完成投资占住宅投资的21.2%,比上半年高1.7个百分点;经济适用住房完成投资占4.4%,比上半年高0.2个百分点。  

    (四)90平方米供应增加  

    据40个重点城市信息系统数据显示,各地新审批、新开工住房中,90平方米以下普通商品住房供应逐月增加。在批准的预售商品住房供应中,90平方米(含)以下的住房套数占比由2006年的34.39%,提高到今年1月至8月的39.05%;面积占比由21.16%提高到24.73%,但离“9070”调控要求尚有差距。  

    微观现状  

    一线城市:房市稍有回调  

    北京、上海:市场形势起变化,观望情绪浓重  

    链家地产的统计数据显示,进入10月,北京房源挂牌数持续放量,相比9月上涨了15.6%,但同时也有不少离场者。“十一”黄金周,北京住宅新盘销售环比更是大幅下降,住宅日均销售仅273套,比9月最后一周大降56%。  

    尽管成交量萎缩,10月北京房源挂牌均价却仍然突破了11000元/平方米的关口,环比9月再度上涨4.5%。日前,北京市统计局、国家统计局北京调查总队还对外发布消息,前三季度北京五环内住宅期房均价达到13754元/平方米,四环以内住宅期房均价则逼近15000元/平方米,涨幅高出全国平均水平50%多。  

    上海房市现状无论是从成交量上还是市场氛围上,卖方市场的格局正在发生改变,观望情绪降临申城。10月上海楼市在成交方面并不尽如人意,截至10月18日,上海商品住宅成交量为89.46万平方米,仅为9月同期成交量的74%。  

    二手房市场方面,二手房频繁“返价”(业主毁约提价)的情况减少了,近期各房产中介业主挂牌量也普遍回升。尽管房源增加,但成交量普遍下跌。有部分业主出于对未来政策面收紧的担忧,愿意小幅下调售价。  

    深圳、广州:成交量大幅“跳水”  

    10月,前15天深圳新房市场成交了5.9万平方米,仅相当于9月全月成交面积的19%,即使与今年成交量最低的8月相比,也只达到了8月全月的27%。  

    尽管成交萎缩,但深圳的房价表现依然坚挺。据深圳国土房产局销售公示数据显示,10月的上半月,深圳新房均价14900元/平方米,其中关内均价为23200元/平方米,关外均价为12400元/平方米。对未来房价趋势,一部分业主仍表示长期看好,但也有不少业主由于“心中没底”,宁可“先放放再看”,选择“转售为租”作为过渡。  

    10月以来,广州楼市也同样淡静,看房人数和成交量锐减。但楼价还是急速上升,突破了12000元/平方米的新关口。10月广州10区一手住宅成交均价已达到12384元/平方米,而9月为11228万/平方米。去年,广州房价上升1000元/平方米用了半年的时间,可现在单月就急涨1200元/平方米。业内人士表示,房价涨得太急,加上房贷新政出台,导致楼市观望情绪浓厚,这是楼市成交量大减的原因。  

    二线城市:房市水涨船高  

    曾经的二线城市,如今房地产行业迅猛发展,据业内人士介绍,许多“二线”城市和“一线”城市之间的界线已越来越模糊。  

    房地产投资领域从一线城市向二、三线城市的外扩早已形成一种规模化的运动。由于北京、上海、广州这样的一线城市土地供应量有限,很多房地产开发商将眼光投向二、三线城市。几年时间过去,二、三线城市房地产开发市场逐步走向成熟,房价上涨的趋势也是有增无减热火朝天。  

    国家发改委、国家统计局8月16日发布的全国70个大中城市房价数据显示,这些城市房屋销售价格7月份同比上涨5.7%,其中,二、三线城市房价涨幅直逼深圳、北京、广州,而在6月,北海市以15.5%的涨幅位居全国之首;苏州、南京、杭州、长沙等地地价更是不断攀升,如此上蹿势头无不昭示着二、三线城市房地产市场的红火。  

    因此,二、三线城市房地产市场早已不再是最初的二、三线水平,它们均在以加速度成长,房地产行业在自身发展的同时,也为提升整个城市的综合竞争力起到了很大的推动作用,他们在原有经济发展基础上,实际已具有和一线城市类似的特征:面向全国市场;外来资金以消费和中长期投资为主;本地消费能力较强;房价出现较高涨幅属于可以理解的范畴;而且由于需求旺盛,对于房价波动的承受能力也较强。一个二、三线城市房地产繁荣的时代已悄然来临。(景玥) 
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